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    深圳住建局赴長沙“取經”?你真的知道長沙房價為何低嗎?︱劉德科

    [日期:2020-07-15] 來源:騰訊.德科地產頻道 企鵝號  作者: [字體: ]

    文︱劉德科

    他們說深圳去長沙「取經」了,取樓市調控的經。這下深圳的炒房客要「瑟瑟發抖」了。因為長沙以調控狠、房價低而聞名。

    「取經」的梗概是這樣的:「7 月 8 日,深圳市住建局一行 10 人到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作,并在市政府二辦公樓 1034 會議室舉行了交流座談會!

    這個消息是長沙市住建局發的。

    中國城市的模范生?

    長沙似乎是中國城市的模范生:GDP 是破萬億的,而房價僅僅只是萬字出頭:今年 6 月份的一手房均價是 10843 元/㎡,二手房均價是 11764 元/㎡,在省會城市中排名倒數第三,僅僅比西寧與烏魯木齊略高一些,比拉薩與呼和浩特都要低。

    GDP 高,房價低,這是人們最喜聞樂見的橋段——潛臺詞是政府不依賴「土地財政」。就差封長沙一個「良心城市」的榮譽稱號了。

    但是你不覺得蹊蹺嗎?靠調控狠、覺悟高,就能房價低?還是另有隱情?

    淺層次的原因是:長沙土地供應量特別大,所以不缺房,所以房價低。

    稍微深一些的原因是:長沙福利分房制度結束得晚,房子分得多,所以房價低。

    那么,為什么長沙土地供應量特別大并且福利分房制度結束得晚?

    長沙很早就拉開了自己的城市骨架:從上世紀 90 年代開始,路網就鋪得比多數城市大。路網是要花錢的,當時大家都沒什么錢,怎么辦?拿土地抵啊,反正當時土地也不怎么值錢。所以很多基建公司手上都被動地囤了很多地。

    基建公司只懂修路又不太懂做房地產,握著一大票土地也不是個辦法,所以就跟各種公家單位合作,蓋房子低價賣給他們;ü局幌氚淹恋刈兂尚蘼饭こ炭,當時沒想過要靠房地產開發賺大錢。

    所以,現在我們回頭說長沙「福利分房制度結束得晚」,其實這種說法并不準確。因為國家在 1998 年就要求全國徹底終結「福利分房制度」,長沙當然也按時終結了。公家單位職工低價獲取的房子,嚴格說并不是「福利分房」——他們是掏錢買的,只不過掏出的錢比較少而已。

    芒果臺的明星們住哪里?當然是芒果臺自己蓋的小區里啊。當時,各家單位都有大把機會獲得土地。把「炒房」定性為「敵我矛盾」的湖南日報也不例外,也有地,也開發了房地產項目,只是不太成功,賣不太動……

    發出去的土地實在太多了,所以很多人都有幸低價買到了不少套房子。以至于后來有句玩笑話:如果長沙不拼命控房價,如果任由房價上漲,那些人就沒心思干活了,因為靠房子就都發了。是啊,數量龐大的那些人。

    時至今日,當年發出去的土地都還沒消化完——具體有多少量從來沒有披露過,版本眾多,總之量還是不小的。

    不依賴「土地財政」依賴什么?

    所以啊,長沙不是不依賴「土地財政」,而是沒法依賴——在土地不值錢的年代,就把大量土地發出去了。

    長沙當然也想依賴「土地財政」,舉個例子你就明白了:當你走在長沙的梅溪湖新城,是不是覺得樓都特別高,并且經常堵車?其實一開始梅溪湖新城的規劃是很先進的,但后來不斷地加容積率,超出了最初規劃所設定的各種市政負荷,所以就容易堵。為什么要加容積率?多賣點土地款啊。

    所以你說長沙不想「土地財政」?不是不想,是沒辦法了。

    更大的問題來了:其它城市在很大程度上靠「土地財政」來大舉建設城市,長沙沒法依賴「土地財政」,那么錢從哪里來?

    GDP 這么高,靠稅收啊。不要天真,在分稅制時代,稅收大頭歸中央,小頭歸地方,光靠那點小頭稅收沒有一個城市能發展起來。

    你知道的,剩下的辦法就只有一個:舉債。你確實可以這么說:今天長沙的城市還能這么美這么恢弘,靠的不是「土地財政」。

    到今天為止,全國的地方債監管制度仍然沒有完全到位;所以,地方上到底舉了多少債,還是可以用各種辦法來實現「說不清楚」的。

    用兩種方式透支未來

    最近這幾年,長沙似乎特別享受「房價低」這項榮譽。為了保持低房價,那就只能低價供應大量土地——當然,現在是用公開的招拍掛方式,不像過去那樣用土地抵基建款的方式了。

    低價供應大量土地的好處,當然是能抑制房價,但副作用是土地被賤賣了——土地是不可再生的國有資產。

    賤賣土地,是讓房價保持在低位,但同時也擠壓了城市發展的未來空間。未來的長沙,還有足夠的土地用來承載整個中國風起云涌的璀璨未來嗎?

    說得難聽一些,今天長沙的繁榮,是在透支未來,用兩種方式透支未來:舉債,賤賣土地。

    當然,在硬幣的另一面,你也可以說得好聽一些:GDP 高,房價低,長沙是中國城市的模范生。

    你說,其它城市該不該學長沙?

    長沙的樓市調控是狠,對于抑制房價當然有作用。只是,它真的適合深圳嗎?深圳什么風浪什么市面沒見過啊。

    不用太擔心深圳房價高,像深圳這種偉大城市,是會自我消化自我平衡的。但愿長沙會有一個美好的未來——甩掉歷史包袱,長沙值得更好。

    多走動走動是應該的

    深圳去長沙「取經」樓市調控的消息,是長沙市住建局官網發的——

    「深圳市住建局考察組對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。雙方表示,希望繼續加強交流,互相借鑒學習先進經驗,共同提高房地產調控和市場監管工作的層次與水平!

    在深圳市住建局官網上,你找不到對應的消息。

    深圳有沒有去長沙「取經」?當然有。深圳會怎么講述這件事情?我們不得而知。我們可以知道的是,現在長沙市住建局官網已經把他們自己發的這條消息給刪掉了。

    兄弟城市之間多走動多談心多交流,還是應該的。特別是:要多去深圳。

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